¿Alguna vez has pensado invertir en bienes inmuebles?

Todos hemos escuchado las historias sobre cómo la casa en la que vivimos, en su momento, fue una excelente inversión. “Ni te imaginas que esta casa donde vivimos la compramos en 200 mil pesos…”; “tu tía es rica porque invirtió en departamentos en La Condesa cuando eran regalados…”; “la mejor inversión que he hecho en mi vida es esta casa…”, etc.

Estas historias, desde luego, tienen sesgos, como el hecho de que hayan transcurrido largos periodos de tiempo desde entonces, o que no se consideren los niveles de inflación de la época, entre otros aspectos que le quitan rigor técnico a esas afirmaciones.

¿Por qué invertir en bienes inmuebles?

Lo que sí es verdad es que los bienes inmuebles pueden ser una excelente alternativa para generar patrimonio a largo plazo para la mayoría de las personas, y a continuación te explico por qué:

Principales beneficios

Activos reales

Al ser bienes físicos, estos tienden a preservar su valor en términos reales, es decir, suben de precio por encima de la inflación. Lo cual lo vuelve especialmente importante en largos periodos de tiempo y también durante épocas de inflación alta como actualmente estamos viviendo.

Colateral

Los bienes raíces son buenos candidatos para poder solicitar créditos hipotecarios, lo que mejora los retornos que podemos obtener financieramente. Adicionalmente los créditos hipotecarios están en tasas fijas nominales, por lo que a través del tiempo el apalancamiento va disminuyendo al subir el valor del activo.

Ahorro forzado

Comprar un bien inmueble con el uso de una hipoteca nos obliga a destinar una buena parte de nuestros recursos al pago de la hipoteca y de esta manera controlar nuestra tentación de gasto discrecional. De este modo, ese dinero se deja de utilizarlo para otros fines que no nos agreguen valor.

Consideraciones antes de invertir

Si quieres emprender como inversionista inmobiliario, también hay varias consideraciones que hay que tener en cuenta antes de iniciar en este campo. Conocerlas ayudará a aumentar la posibilidad de tener buenos retornos y generar un patrimonio inmobiliario:

1. Precio Inicial: Busca buenas oportunidades por m2 comparado con los precios de venta de la zona.
2. Nivel de Apalancamiento: Algo prudente fluctúa entre el 40-60% del valor del activo.
3. Tasa del Crédito: Cuanta más baja mejor, pero fíjate en el costo anual total o CAT (que incluye todos los costos asociados y no solo en la tasa)
4. Plazo del Crédito: Selecciona un plazo que te permita tener mensualidades cómodas de poder cubrir, de acuerdo con tus ingresos.
5. Opción de Prepago sin Penalidad: Habilidad de amortizar anticipadamente tu crédito sin penalidad por parte de la financiera.

Finalmente, debo aconsejar, y como una de las principales claves en los bienes raíces, que es necesario pensar a largo plazo. Tanto el inmueble como el crédito que vamos a tener pudieran estar con nosotros para los siguientes 10 a 20 años.

Es importante tener en consideración factores como la apreciación de la zona, la dinámica local, y el mercado de renta existente para la propiedad, entre otros factores. En el caso del crédito, tendremos que preguntarnos si la institución realmente me está apoyando o sólo quieren retenerme como cliente, además de saber si en realidad existe transparencia en los costos del crédito y lo que me ofrecen.

Este pensamiento de largo plazo e iniciar con un hábito de ahorro para amortizar el crédito puede ser lo que nos permita ser esa tía, pariente o conocido, que en unos años cuente la anécdota que compró a precios que sonarán irrisorios para el 2040 o 2050. Pero para eso siempre tiene que haber un primer paso.

Jorge Combe Jorge Combe es cofundador de DD360, firma Fintech y Proptech especializada en financiamiento residencial en México. Previo a esto fungió como Managing Director en Goldman Sachs en el área de banca de inversión. Jorge tiene un MBA por parte de la escuela de negocios de Wharton y es economista por parte del ITAM.